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政治斗爭讓地產成燙手山芋 奧運會成了燙手山芋

  • 來源:互聯網
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  • 2020-05-19
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自從冠狀病毒危機爆發以來,美聯儲在穩定金融市場的干預措施的速度和力度方面雖然有爭議,但大多數輿論仍然是正面但。當然,美聯儲已經采取了關鍵步驟,以恢復早在2008年建立的流動性設施,并開發了一些新的流動性設施。4月28日,它甚至擴大了市政流動性工具,同意購買美國小縣市發行的大量短期債券。同樣值得注意的是,美聯儲決定購買企業垃圾債券。

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但是,人們對美聯儲行動的一個非常特殊的方面很少關注,即相對缺乏對沒有美國政府擔保的私人抵押貸款支持債券的干預。經過商業房地產游說團體的多次討要,美聯儲只同意購買危機前發行的評級最高的此類債券。私人發行的住房抵押貸款支持證券被排除在美聯儲旨在向資本市場注入流動性的購買計劃之外。

此外,與2008年住房市場崩盤后的情況不同,目前還沒有直接的幫助措施出臺,即購買現金緊張的抵押貸款提供商和服務機構發行的債券。盡管有明確的跡象表明,房地產市場將出現嚴重低迷,這將使房屋所有者和中小企業遭受重創,但美聯儲在房地產市場上的作為卻少之又少。不僅美聯儲,特朗普政府似乎也不愿采取直接和充分的穩定力量來阻止這場正在醞釀的風暴。

 

這種解釋可能與2007-9年大蕭條之后的政治發展有關,那次大蕭條首先在房地產市場爆發。銀行家被救助,但房主卻沉淪了。在挽救銀行家之后,經歷了十多年的增長乏力,造成了政治環境,現在極大地限制了當局在房地產方面的自由裁量權。更確切地說,美聯儲知道,如果它救助房地產部門,它將在引起越來越多的審查并引發左翼民主問責之時,引起群眾的憤怒并進一步危害其“獨立性”。

然而,以唐納德·特朗普殘暴的反動民粹主義的形式,對美聯儲構成了更為直接的威脅-他總是準備把經濟問題的責任推給美聯儲,以此轉移公眾的憤怒。其結果是,美聯儲尋求與國會和總統步調一致地采取行動,以避免再次為房地產行業紓困而受到指責。然而,等待的時間越長,經濟衰退就會越嚴重,最終引發的公眾騷動就會越大。

類似的限制也影響著美國政府。共和黨和民主黨都知道,無論誰先提出大規模的房地產救助計劃,都將被指控實施一項非常不得人心的政策。反過來,這將為國會的另一方提供機會,借此機會(誰提出救地產)去怒斥并偽裝成憤怒的人民輿論。

潛在的緊張局勢導致了一種惰性的局面,國會在很大程度上采取了“觀望”的立場。與此同時,美聯儲繼續鼓勵國會通過更多的財政刺激方案,同時又欺騙性地宣稱,它已盡其所能。暫時支撐房地產的唯一政治可行選擇是通過一項法案,該法案包括直接向房主和租戶轉移收入,以及更直接的救助措施。如今,南希•佩洛西領導下的眾議院民主黨人提出了3萬億美元的《健康與經濟復蘇綜合應急方案(英雄)法案》,合并了幾項獨立的立法。

 

 

其中許多條款包括為低收入者提供750億美元的抵押貸款減免和1000億美元的租金減免,以及所有借貸者申請最長可達一年的寬限的能力。該法案還將允許美聯儲向抵押貸款服務公司發放貸款,并指示美聯儲向出租住宅業主建立新的緊急貸款機制。該法案還包括主要讓富人受益的減稅措施、對企業說客和政界黑錢的救助,以及對醫療保險公司的補貼(而不是擴大醫療保險或醫療補助計劃)。在最好的情況下,這個法案不過是對工人階級的敲詐,迫使他們接受進一步向有利于富人的權力平衡傾斜的政治措施。盡管該法案將在民主黨控制的眾議院獲得通過,但在可預見的未來,它包羅萬象的性質將在共和黨控制的參議院遭到否決。美國資本主義的政治老態已顯,而房地產市場的狀況每周都在惡化。

房地產市場的沖擊

從本質上講,任何物業的價格都是資本化的年租金。如果失業工人無法支付房屋租金,或者商業企業由于缺乏貿易而拖欠貸款,租金就會下降。實際和預期的租金下跌,因此導致物業價值下跌。同樣,如果預期未來的還款將被中斷或擾亂,那么貸方賬面上的抵押貸款價值以及住房抵押貸款支持證券(RMBS)的價格都會下降。這也意味著,在其他貸款交易中,作為抵押品的RMBS將變得更難以接受,從而進一步加劇整個金融體系的流動性問題。

毫無疑問,由于冠狀病毒危機,美國房地產市場已經積累了巨大的租金和回報壓力。美國失去了3300萬個工作崗位,失業率預計將達到20%,這導致人們預測公寓租金將會下降,空置率將會上升。同樣至關重要的是3月底通過的《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》。它的目的是通過基于信用制度的抵押貸款支付寬免聲明來支持家庭。換句話說,這項法律使住房貸款的借款人更容易推遲償還抵押貸款,而不必提供經濟困難和/或失業的證據。在慘淡的經濟復蘇和就業前景,這是完全可以理解的,很多人可能會選擇在這個系統中,即使他們還沒有被解雇。毫不奇怪,因此,到4月底7.3%的抵押貸款都是在勉強支撐。

總而言之,總計超過11萬億美元的住房抵押貸款市場自危機開始以來已經變得越來越不景氣。與此同時,在商業房地產市場,商業抵押貸款支持證券(CMBS)的拖欠率預計將上升到大衰退的水平。從3月到4月,來自零售地產和酒店的CMBS貸款逾期超過30天的還款已經分別激增了10%和20%。由多戶住宅支持的CMBS,預計也會因陷入困境的家庭放棄租房而受到沖擊。托馬斯•巴拉克——商業地產領域最直言不諱的聲音——已宣布,由于租金支付不足,且豁免申請數量龐大,該行業已接近全面崩潰。盡管這樣的數字可能會夸大情況的嚴重性,但這一次,它似乎并不夸張。

美聯儲的微弱反應

3月20日之后的冠狀病毒危機導致股市崩盤引發的恐慌,以及對房地產行業的預期影響,導致抵押貸款支持證券(mbs)交易出現巨額虧損。這些損失在房地產投資信托(REIT)的股票價值上也很明顯,REIT是專門擁有和經營房地產的公司。房地產行業的價格指數似乎在直線下降。

作為回應,美聯儲加大了對房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)發行的抵押貸款支持證券(mbs)以及由吉利美(Ginnie Mae)擔保的證券的購買力度。然而,美聯儲拒絕購買由私人金融機構(如銀行)發行的任何其他類型的抵押貸款支持證券。

經過商業房地產行業的多次游說,4月9日,美聯儲終于開始購買在冠狀病毒沖擊之前發行的私人aaa級CMBS債券。不過,到目前為止,它還沒有宣布購買新發行的CMBS債券的計劃。這意味著,通常提供此類私人CMBS債券的大型銀行,今年將大幅縮減債券發行規模,因為它們擔心沒有買家。因此,房地產行業面臨著價值5,000億美元的民間CMBS市場凍結的前景,隨著整個經濟領域的企業紛紛倒閉,大量的CMBS債務將無法償還。

商業房地產債務總額高達3.6萬億美元。與公開交易的CMBS相比,這些債務中有很大一部分被捆綁在流動性更差、更不透明的貸款中。住房抵押貸款支持證券(RMBS)市場的情況看起來更糟。目前,美聯儲繼續只從房利美和房地美購買住房抵押貸款支持證券,或者只購買由吉利美擔保的住房抵押貸款支持證券。盡管美聯儲已經宣布了購買企業垃圾債券的決定,但它似乎并不會購買私人發行的RMBS。

此外,美聯儲尚未宣布任何計劃,購買貸款服務公司發行的債券,這些債券的擔保是發放給未能還款的抵押貸款借款人的貸款。考慮到異常高的失業率,美聯儲遲遲不愿重播2008年至2009年的賬目,似乎有些奇怪。當時,美聯儲確實購買了此類債券,以減輕貸款服務公司的負擔。流動性壓力和市場在2020年崩潰的危險自然加劇。

抵押狀態的抵押服務公司

但更糟糕的還在后面。私營商業銀行和政府資助企業(GSEs -即在美國,抵押貸款巨頭房利美和房地美利用貸款服務機構來處理它們持有的抵押貸款。在向借款人收取月供之前,貸款服務機構有法律責任提前支付月供。由于貸款利率大幅上升,貸款服務公司的資金嚴重緊張,因為它們被迫代表借款人提前支付月供。

聯邦住房金融局(FHFA),負責監管兩家gse,宣布貸款服務商將只需要提前四個月的貸款房利美和房地美。就其本身而言,美國政府國民抵押協會,由聯邦政府直接擁有決定借給貸款服務商。此外,美國聯邦住房金融局宣布,房利美和房地美將開始購買在2月至5月期間結束后一個月內到期的抵押貸款。任何此類購買都將以貸款價值的5%到7%的折扣進行,從而損害貸款人的利益。房利美和房地美(Freddie Mac)本身沒有足夠的資金維持兩個月以上,因為它們完全沒有支付抵押貸款。

不幸的是,這只是冰山一角,當涉及到陷入困境的住房抵押貸款發起人和服務。許多貸款服務公司實際上是當地獨立的抵押貸款銀行,它們作為非存款機構向單戶住房發放抵押貸款,然后將這些貸款出售給更大的銀行房利美、房地美或其他機構(聯邦住房管理局、退伍軍人事務部等)。

當地的抵押貸款銀行填補了2007-9年金融危機后銀行抵押貸款下降所留下的空白。他們現在承擔了美國50%以上的單戶住房抵押貸款。這些本地獨立抵押貸款提供商構成了美國住宅房地產體系的毛細血管。它們可以被描繪成在更大的聚合機構下聚合的流,比如商業銀行、政府資助的企業,以及通過發行抵押貸款支持債券為美國住房所有權提供資金的其他聯邦住房貸款項目。

獨立的抵押貸款銀行現在也發起了超過80%的聯邦住房管理局貸款,這些貸款專門面向低收入借款人,64%的抵押貸款面向少數族裔家庭。在2008年次貸危機之后,美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration,簡稱fha)在向較貧窮的工薪階層借款人提供住房貸款方面所發揮的作用有所增強,它完全依賴于獨立的抵押貸款銀行來發放和提供貸款,而這些貸款的所有相關文件也是由抵押貸款機構持有的。

因此,獨立抵押貸款銀行目前的混亂局面,是由于它們必須提前向gse或債券持有人支付抵押貸款,因為貸款承付額飆升,這預示著災難——不僅是對住宅抵押貸款市場,而且對整個房地產金融都是如此。

普遍崩潰的前景

隨著房價下跌,未來一段時間內出現另一場住房危機的可能性切實存在,這將導致抵押貸款借款人資不抵債。貸款服務機構和當地抵押貸款銀行可能會關閉,它們的資產將被規模更大的銀行接管。在上次房地產泡沫之后,這些銀行因不公正地取消抵押貸款贖回權而臭名昭著。

除了以延遲支付租金和寬限的形式積累的壓力之外,仍然有工作而不被允許寬限的低收入家庭很可能還會受到工作時間減少的影響。其結果將是抵押貸款失敗的進一步螺旋式上升,使更多家庭處于失去住房的邊緣。即使全國范圍內的禁售在6月份結束,仍有可能發生某種影響少數族裔的不成比例的抵押貸款危機。

一旦在一級防范禁閉結束后試圖恢復正常業務,房地產行業低迷的嚴重程度就會變得清晰起來。價值超過10.3萬億美元的RMBS市場的劇烈動蕩將波及資本市場和銀行系統。不受房地美、房利美或吉利美擔保的住房抵押貸款支持證券總額超過1.7萬億美元

為什么缺乏干預?

問題自然就來了:為什么美聯儲和政府到目前為止都沒能預先防范這樣的危機?正如上面所建議的那樣,答案與政治息息相關。美聯儲對保持長期獨立于國會和政府行政部門感到擔憂。因此,它必須采取一種平衡的做法,既不能在支持房地產市場方面做得太少,同時又要避免在沒有國會批準的情況下被指責做得太過火的風險。不可避免的是,美聯儲一直在尋求與政府保持步調一致,以應對另一項針對房地產行業的紓困計劃的棘手問題。

另一方面,對政府來說,問題在于2008 - 09年次貸泡沫破滅后對銀行家的救助給工薪階層留下了痛苦的回憶,當時房主們先是被共和黨人搞殘,然后又被民主黨人弄死。美聯儲鮑威爾和財政部的史蒂夫•姆欽都充分意識到了這一點,對于今年是選舉年的特朗普也是如此。風險再高不過了——房地產行業是政治毒藥。

如果緊急提供某種救助,特朗普政府可能會因為支持銀行家和房地產大亨而受到民主黨的攻擊。如果特朗普政府等到國會中的民主黨人與共和黨人合作通過立法時才采取行動,那么更大的崩盤可能對經濟造成的潛在影響,可能會降低特朗普在11月大選中獲勝的幾率。因此,政府和美聯儲陷入了進退兩難的境地。

現在有了《英雄法案》,情況發生了戲劇性的變化。民主黨已經表示,他們愿意就經濟刺激和房地產救助措施展開緊急行動,但前提是他們的許多其他立法議程也能被接受。共和黨人已經拒絕了這一提議,但隨著經濟形勢日益惡化,共和黨人肯定會輸,因為民主黨人現在要為正在上演的經濟災難向共和黨人開脫。目前,還不確定這種“夾驢尾巴”游戲會帶來什么結果。

但有三件事是清楚的。首先,未來幾周或幾個月,房地產價格可能會暴跌,盡管很難確切地說會有多嚴重。其次,除非參議院共和黨人奇跡般地迅速通過《英雄法案》,否則抵押貸款危機肯定也會出現——首當其沖的將是最貧困的人群。第三,在抵押貸款危機惡化之后,兩黨將以某種形式對房地產行業進行紓困,同時還將通過其它流動性工具提供融資。左派應該立即開始為即將到來的艱難斗爭做準備,以確保這一次也會對家庭進行救助。這也意味著,要利用這場危機,開始為住房的退化打下基礎——將居住場所視為一項基本的普世權利。

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